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Rénovation d’appartement à Paris

Dans l'esprit de nombreux acheteurs, acquérir un appartement qui nécessite une rénovation à Paris est considéré comme une très bonne affaire. Au moins, il est certain qu'il y a quelque chose qui convient parfaitement à votre goût ...

 Dans l'esprit de nombreux acheteurs, la bonne façon d'acheter une maison ou un appartement qui a été rénové à Paris ou en région parisienne est une bonne affaire. Au moins, vous pouvez certainement trouver quelque chose qui correspond exactement à votre goût. Mais nous connaissons tous l'histoire cauchemardesque de la rénovation en termes de coût et de temps. Alors, comment éviter cette situation? Quels conseils faut-il suivre pour que l'achat d'une maison à rénover soit toujours un bon plan? Si vous êtes un amateur des travaux, nous vous offrons une piste de réflexion.

  • Ne jamais payer une somme importante pour un bien à rénover :

 

Pour faire une bonne affaire, la première chose à faire est de ne pas payer trop pour une propriété à travaux! Simple? Le problème c’est que les locaux qui nécessitent des rénovations sont généralement plus chers qu'on ne le pense car ils sont rares et très demandés. En effet, en termes de demande, elle est très fréquente: une très grande partie des français optent pour ce choix, qui est considéré comme une façon «intelligente»  de «gérer le budget». C'est la meilleure  façon d’éviter le paiement  pour les décorations des autres. Du côté de l'offre, en revanche, c'est un problème de pénurie: il y a beaucoup moins de propriétés à rénover par rapport à l'âge d'or d'il y a dix ans, où de nombreuses propriétés avaient été remodelées. Par conséquent, dans cette zone de marché, les tensions sont très fortes.

Deux autres facteurs ont exacerbé la pénurie de biens et fait grimper les prix:

Le premier facteur : Certaines parties du marché ne sont toujours pas accessibles au public (par exemple, les biens vendus par un notaire ou les biens hérités). 

Le deuxième facteur : D'autre part, les émissions de télévision qui parlent du « Home staging » encouragent les propriétaires à «revamper» d'abord leur propriété pour tenter de vendre des produits «remis à neuf» qui sont plus chers que les travaux achevés. 

Par conséquent, il y a de moins en moins d'opportunités d'acheter des biens immobiliers à rénover à des prix très bas (même des ruines), et le plus important est d'espérer d'énormes profits.

Au final,  une fois les travaux finis, une certaine cohérence avec le marché  doit être assurée pour dire qu’on parle d’un bon projet. C’est vraiment très important !

  • Engagez de vrais professionnels :

Autre certitude: embaucher d'excellents experts est essentiel, surtout lorsque les projets de grande envergure vont rapidement gonfler les prix et les risques au mètre carré.

 Pour trouver un bon architecte, rien de tel que le bouche à oreille! Mais même ainsi, demandez-lui de fournir son portefeuille d'investissement et ses réalisations passées pour comprendre ses capacités et comme ça vous n’allez vous tromper. Le choix de l'entrepreneur principal est également important. Sachez donc: De nombreuses startups spécialisées dans la gestion du travail se développent désormais avec succès, comme Hemea, Little Worker.

Après avoir trouvé le bien, veuillez faire une deuxième visite avec votre architecte et demander une étude de faisabilité. Grâce à son expertise, il pourra trouver des défauts et estimer les coûts des travaux.

  • Le développement de votre capacité de vous projeter :

Le troisième conseil: vous devez vous connaître très bien et ne pas surestimer vos capacités de gestion du travail. C'est l'une des choses les plus dérangeantes et les plus stressantes de l'histoire, quiconque la vécu vous le dira. Par conséquent, la situation idéale est de l'aimer, de l'avoir fait ou d'être bon dans ce domaine.

En effet, si vous pouvez gérer directement certaines parties du site et faire vos propres plans, cela réduira considérablement vos coûts.

Mais même dans ce cas, ne vous inquiétez pas et envisagez de diviser le projet en plusieurs parties. Commencer par l'agrandissement ou l'amélioration d'une propriété devenue habitable et habitée depuis plusieurs mois peut vous donner de meilleures idées pour le reste du travail. Dans tous les cas, évitez de devoir vivre dans un appartement ou une maison encore en construction: c'est la meilleure façon de toujours se détester et de faire le mauvais choix sous la pression.

  • Evitez les travaux trop compliqués :

D’après  Alexandra, une chasseuse immobilière à Je Rêve d'une Maison, «Avant de commencer, vous devez éviter cinq types de travaux puisqu’ils peuvent devenir une source d’augmentation du coût. Cela est valable pour les maisons comme les appartements. 

  • Évitez la toiture: Si vous avez besoin de refaire la toiture de la propriété que vous souhaitez acheter, veuillez noter que cela prendra du temps et des travaux coûteux. 
  • Faites très attention à l'humidité: dans certains cas, elle peut être drainée, mais si elle provient du sous-sol ou qu’elle due à son emplacement près de la Seine, fuyez! Le problème peut ne jamais être résolu. 
  • Vérifier l'état de la structure, les raisons et évaluer correctement les risques: Il existe des carrières à Paris et ses environs, ce qui peut provoquer des dommages matériels. Par exemple, l'architecte peut voir et juger de la gravité de la fissure. 
  • Vérifiez l'évacuation des eaux usées: Par exemple, l'évacuation des «eaux noires» nuira complètement à votre projet. Il s'agit des toilettes, si vous ne pouvez pas les connecter au drain dans votre projet de reconstruction, vous serez piégé. 
  •  Ne sous-estimez pas les risques de copropriété, en particulier les risques juridiques: vérifiez la propriété pour éviter d'acheter un bine contenant des parties publiques illégales ou des extensions non déclarées. Dans le cadre des travaux d'appartement, profitez de l'assemblée générale annuelle pour valider votre projet. Veuillez noter que l'annexion de parties publiques peut provoquer de la jalousie, et les copropriétaires peuvent exiger de manière inattendue une compensation financière.

Au contraire, si vous voulez respirer un peu ou dormir la nuit, vous aimez le travail simple! Cela concerne principalement les pipelines, le chauffage, le gaz naturel ou l'électricité.

 Bien qu'ils puissent être coûteux, si vous faites appel aux bons professionnels, vous irez jusqu'au bout sans aucune difficulté. Dans tous les cas, à moins que vous ne soyez expérimenté, veuillez ne pas essayer de sauvegarder ces éléments (éléments en dehors de la portée de l'équipement) et vérifier tous les problèmes de garantie dans tous les cas.

Les professionnels sont habitués à ce genre de travail même dans les bâtiments les plus anciens. Cependant, veuillez faire attention à la vétusté de l'état installé: plus il est ancien, plus il demandera de travaux, ce qui nécessitera plus de temps et d'argent pour le rénover.

  • La cible de certains types de bien avec attention :

Afin de jouer un rôle dans un projet de recherche, vous devez d'abord vous adapter aux types de produits qui peuvent présenter des opportunités de rénovation intéressantes.

Par conséquent, veuillez donner la priorité aux 8 types d'attributs suivants:

  • Appartements situés au dernier étage. Le penthouse peut idéalement inclure un loft convertible et peut même être vendu comme "chambre de bonne". Cependant, « la chambre de bonne » est généralement séparée par un espace commun, mais si vous parvenez à rassembler tout le dernier étage, vous aurez une grande liberté d’agencement. Cela a toujours été un bon plan, et c'est toujours le cas, mais il est difficile à trouver et très demandé. Le district 16 reste une zone intéressante pour de telles propriétés.
  • Rénovation majeure à mesure que la destination change Pour les rénovations majeures, certaines propriétés seront privilégiées. Par exemple, l'ancien bureau offre un grand étage ouvert, qui peut être utilisé à des fins multiples en termes d'aménagement. La conversion d'un espace commercial en loft peut être très intéressante, mais des précautions pratiques doivent être prises lors du changement de destination.
  • Élévation. Face à la pénurie de logements, la tendance actuelle à Paris est à la verticalisation. Même le toit vert est l'une des deux grandes contributions de Mme Hidalgo. Si vous avez un appétit, utilisez des «actions». Particulièrement intéressé par le bâtiment "dent creuse", il permet d'imaginer une élévation. Dans certains cas, les copropriétaires pourront envisager de tels projets sous un jour favorable, car cela ne nuira à personne, réduira les frais communs et rapportera aux copropriétaires un montant financier considérable correspondant au droit de surélévation. Afin de favoriser le développement de ce nouveau marché, les règles d'urbanisme sont devenues de plus en plus flexibles chaque année.
  • Rénovation de bâtiments pour plusieurs personnes. Si vous aimez les projets conflictuels, alors votre bon ami aime aussi les aventures, aime le travail ... et une attitude sérieuse, alors faites-le bien. Traitez votre propre grand bâtiment industriel et divisez-le en plusieurs lofts ou appartements sur mesure avec l'aide d'un architecte. Financièrement parlant, vous ferez beaucoup de choses, et si vous avez de la chance, vous pourrez même garder vos amis! 
  • Résidence du tuteur. On n'y pense pas souvent, ils ont même mauvaise réputation, mais les caissons gardés conviennent très bien à la décoration, notamment en raison de leurs hauts plafonds. Lorsque « le bien acheté » est bien localisé  il  peut devenir une agréable habitation.
  • Les bâtiments construits entre les années 1950 et 1980, sont généralement  l'un des premiers types de bâtiments à être éliminé. Mais, détrompez-vous, l'architecture de l'époque signifiait que le mur porteur se trouvait autour de la clôture ou de la cage d'escalier, plutôt qu'à l'intérieur de la propriété elle-même. En d'autres termes, vous pouvez profiter pleinement de la division gratuite de l'appartement dans l'appartement!
  • Le souplex. Ici, l'installation d'une cuillère peut également augmenter considérablement la surface. Par contre, pour se méfier du danger d'humidité, surtout dans le centre de Paris près de la Seine, un bon système de ventilation doit être mis en place! La lumière doit aussi être étudiée, mais de plus en plus de solutions efficaces existent pour apporter de la lumière. Mais soyez réaliste: même les soupes plus brillantes ne se vendent pas bien. Alors n'achetez pas de produits chers!
  • Les maisons  qui ont besoin d’espace. Il y a un gros avantage là-bas, il n'y a pas de problème de copropriété, vous êtes le seul à posséder la propriété (généralement)! Si vous pouvez agrandir votre propriété via un balcon ou même construire une extension à plusieurs étages, vous serez le plus grand gagnant. Vérifiez simplement si le plan de la ville le permet.

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  • Apprendre parfaitement  le pilotage d’un projet de travaux :

L'idée ici est que même si vous avez engagé un intervenant spécialisé, vous devez toujours rester ferme et exprimer vos exigences. N'oubliez pas qu'il s'agit d'un projet et qu'il doit être entièrement géré pour assurer son succès!

Si vous êtes fait par un prestataire, vous devez bien le gérer! Avant de travailler, assurez-vous que votre partenaire dispose d'une assurance «dix ans» en cas de dommage. Et dans la composition du contrat, en fonction de l'avancement des travaux et si le résultat final à déduire n'est pas ce que vous souhaitez, s'il y a une situation anormale, ou si le site est en retard. Afin d'être au plus près de l'avancement des travaux, une réunion hebdomadaire avec l'administrateur du site a finalement été organisée.

  • L’optimisation des aides de l’état :

Dernier conseil et non des moindres : optimisez toutes les aides financières permettant d’alléger les coûts liés aux travaux de rénovation. Beaucoup de ces aides concernent désormais les travaux de rénovation énergétique, notamment sur les combles et les fenêtres. Pour être bien au fait des possibilités, voici quelques sites à consulter : Le prêt à taux zéro, l’ANAH, le CITE et le programme Habiter Mieux.

Un projet de rénovation est donc un projet au long cours qui doit s'évaluer avec rigueur et lucidité. Mais si vous respectez certains principes, tout est possible.

 

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